Marzysz o własnej posiadłości nad Liguryjskim wybrzeżem, mieszkaniem w okolicach Rzymu, alpejskim mieszkaniu pod Bergamo albo romantycznym domku w toskańskiej dolinie? Coraz więcej Polaków decyduje się na inwestycje w nieruchomości we Włoszech – zarówno z powodów sentymentalnych, jak i czysto praktycznych. Włochy kuszą nie tylko klimatem, kuchnią i kulturą, ale też atrakcyjnymi cenami i stosunkowo prostą procedurą zakupu. Zanim jednak złożysz podpis pod umową, warto wiedzieć, jakie są procedury zakupu nieruchomości we Włoszech – i jak uniknąć kosztownych błędów.
Marzysz o własnej posiadłości nad Liguryjskim wybrzeżem, mieszkaniem w okolicach Rzymu, alpejskim mieszkaniu pod Bergamo albo romantycznym domku w toskańskiej dolinie? Coraz więcej Polaków decyduje się na inwestycje w nieruchomości we Włoszech – zarówno z powodów sentymentalnych, jak i czysto praktycznych. Włochy kuszą nie tylko klimatem, kuchnią i kulturą, ale też atrakcyjnymi cenami i stosunkowo prostą procedurą zakupu. Zanim jednak złożysz podpis pod umową, warto wiedzieć, jakie są procedury zakupu nieruchomości we Włoszech – i jak uniknąć kosztownych błędów.
Jakie są procedury zakupu nieruchomości we Włoszech? Etap poszukiwań i weryfikacji
Proces zakupu we Włoszech można porównać do długiej, ale satysfakcjonującej podróży. Na początku najważniejsze jest znalezienie odpowiedniej nieruchomości. Włoski rynek jest bardzo zróżnicowany – od starych kamienic wymagających remontu, przez gotowe do zamieszkania wille, aż po apartamenty w kurortach.
Zdecydowanie warto skorzystać z pomocy lokalnej agencji lub kancelarii wyspecjalizowanej w obsłudze zagranicznych klientów. Przykładem jest kancelaria Dom Italia (https://dom-italia.pl), która wspiera klientów nie tylko prawnie, ale też praktycznie – od badania prawnego, negocjacji ze sprzedającymi i agencjami, aż po reprezentację przed włoskimi notariuszami.
Gdy już znajdziemy wymarzoną nieruchomość, czas na analizę stanu prawnego. Tu nie ma miejsca na domysły – konieczna jest dokładna weryfikacja ksiąg wieczystych (tzw. visura catastale), dokumentów pochodzenia nieruchomości, zlecenie prac geometrze, który sprawdzi stan urbanistyczno-budowlano-katastralny, weryfikację, ewentualnych obciążeń hipotecznych oraz zgodności powierzchni użytkowej z dokumentacją. Brak takich kontroli może skończyć się nieprzyjemnymi niespodziankami.
Jakie są procedury zakupu nieruchomości we Włoszech? Umowa przedwstępna i zaliczka
Jeżeli wnioski z badania prawnego są rokujące, to wówczas można przejść do negocjacji warunków transakcji ze stroną sprzedającą i przygotowanie dokumentu oferty zakupu nieruchomości – proposta d’acquisto. Dokument ten po zaakceptowaniu jej przez stronę sprzedającą wywołuje skutki jak umowa przedwstępna dlatego pamiętaj, że wcześniejsza weryfikacja stanu prawnego powinna być obowiązkowa.
Tym bardziej, że we Włoszech (podobnie jak w Polsce) funkcjonuje pojęcie zadatku (caparra confirmatoria). Jeżeli do aktu nie dojdzie z Twojej winy, to wówczas zadatek przepada. Jeżeli to jednak sprzedający nie będzie chciał przystąpić do aktu, wówczas masz prawo domagać się jego dwukrotnej wartości. Wartość zadatku wpłacanego przy akceptacji oferty zakupu wynosi zwyczajowo 10%.
Nieocenioną rolę przy negocjacji proposta d’acquisto odgrywa wsparcie profesjonalnego pełnomocnika lub adwokata – szczególnie gdy kupujący nie zna języka włoskiego lub nie przebywa na stałe we Włoszech.
Jakie są procedury zakupu nieruchomości we Włoszech? Finalizacja i akt notarialny
Kolejnym i ostatnim etapem jest podpisanie umowy końcowej przenoszącej własność – w formie aktu notarialnego (rogito notarile) – przed włoskim notariuszem. otariusz we Włoszech odpowiada za cały proces rejestracyjny i zabezpieczenie transakcji. Przeniesienie własności odbywa się w momencie podpisania aktu i od tego momentu kupujący staje się oficjalnym właścicielem nieruchomości.
Notariusz ma obowiązek sprawdzić zgodność wszystkich danych, status prawny nieruchomości i poprawność dokumentów. Niestety odbywa się dopiero na samym końcu transakcji i dlatego niezbędnym jest wcześniejsze zbadanie nieruchomości przez Twojego adwokata.
Akt notarialny możesz podpisać samodzielnie, ale będzie się to wiązać z istotnie większymi obowiązkami. Przede wszystkim musisz zaangażować włoskiego tłumacza przysięgłego języka polskiego oraz znaleźć dwóch świadków czynności prawnej (rezydentów we Włoszech) z czego przynajmniej jeden mówi w języku polskim i włoskim. Tłumacz wspólnie z notariuszem musi wtedy przygotować dwujęzyczny akt notarialny. Aby zapobiec tym wszystkim obowiązkom lepiej udzielić pełnomocnictwa notarialnego adwokatowi znającemu biegle język polski i włoski, aby w Twoim imieniu podpisał akt notarialny i trzymał rękę na pulsie do samego końca. Tym bardziej, że zwyczajowo zmiany do projektu aktu notarialnego omawia się dopiero w trakcie jego podpisywania. Wówczas Twój prawnik może na bieżąco reagować.
Koszty transakcyjne i podatki, które warto znać
Zakup nieruchomości we Włoszech wiąże się z kosztami dodatkowymi, które mogą zaskoczyć nieprzygotowanego inwestora. Oprócz honorarium notariusza, w przypadku nieruchomości z rynku wtórengo należy się liczyć z podatkiem rejestrowym (imposta di registro) będącym włoskim odpowiednikiem polskiego PCC. Jego wysokość to 2% (jeśli kupujący przenosi rezydencję do Włoch w ciągu 18 miesięcy) lub 9% (jeśli to tzw. druga nieruchomość – dom wakacyjny). Podstawą opodatkowania jest tutaj wartość katastralna nieruchomości obliczana na podstawie dochodu katastralnego nieruchomości (rendita catastale). Brzmi skomplikowanie, ale dobre wieści są takie, że najczęściej podstawa opodatkowania jest dużo niższa niż wartość transakcyjna nieruchomości.
W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego imposta di registro jest zastępowana przez podatek VAT wynoszący odpowiednio 4% w przypadku prima casa (dom z meldunkiem) lub 10% za seconda casa (dom wakacyjny). Podstawą opodatkowania jest już tutaj cena transakcyjna.
Dodatkowo mogą wystąpić koszty tłumaczeń przysięgłych, opłaty za pośrednictwo (ok. 3–4% wartości nieruchomości) i usługi prawne. Dobrą praktyką jest więc przyjęcie, że całkowity koszt zakupu wyniesie od 10do 15% wartości nieruchomości.
Włoskie nieruchomości – pułapki i niuanse, na które trzeba uważać
Choć zakup nieruchomości we Włoszech jest stosunkowo prosty, nie brakuje sytuacji, które mogą zaskoczyć. Przykładem są nieruchomości, które często posiadają nieuregulowany status urbanistyczny lub zbudowane są częściowo nielegalnie. Innym problemem mogą być kwestie związane z uregulowaniem wcześniejszego dziedziczenia czy darowizn.
Dlaczego warto skorzystać z profesjonalnego wsparcia?
Znajomość odpowiedzi na pytanie “jakie są procedury zakupu nieruchomości we Włoszech?” to jedno. Drugą, równie ważną sprawą, jest praktyczne przejście przez cały proces bez stresu, błędów i straty czasu. Właśnie dlatego tak wiele osób korzysta z usług wyspecjalizowanych kancelarii, takich jak Dom Italia – gdzie prawnicy nie tylko rozumieją włoskie przepisy, ale też realia lokalnych rynków, pułapki dokumentacyjne i niuanse międzyregionalne.
Dzięki takiemu wsparciu możliwa jest nie tylko bezpieczna transakcja, ale też zoptymalizowanie podatków czy późniejsze wsparcie przy adaptacji nieruchomości do lokalnych przepisów budowlanych.
Zakup domu czy apartamentu we Włoszech nie musi być stresującym doświadczeniem. Wręcz przeciwnie – dla wielu to początek nowego, ekscytującego rozdziału życia. Trzeba tylko wiedzieć, na co zwrócić uwagę i komu zaufać.